Gỡ thế bí cho nhà xây sai phép

Hàng ngàn căn nhà ở TP HCM sẽ không phải đóng phạt vì việc thu lợi bất chính cho phần xây dựng sai phép, không phép khi quy định mới có hiệu lực

Thông tư 03/2018 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định 139/2017 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, có hiệu lực từ ngày 12-6 đã mang đến niềm vui cho nhiều người khi không còn phải tốn khá nhiều tiền nộp phạt để tồn tại phần xây dựng vi phạm.

Thoát phạt "khủng"

Các trường hợp nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng rất nhiều điều kiện nếu muốn tồn tại công trình mà không phải nộp lại một phần khoản lợi bất hợp pháp thu được từ diện tích nhà xây không phép, sai phép.

Cụ thể, thời điểm xây dựng tính từ ngày 4-1-2008 đến trước 15-1-2018 (ngày Nghị định 139 có hiệu lực) nhưng sau ngày 15-1-2018 mới phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15-1-2018 và có một trong các văn bản: Biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả.

Đó mới chỉ là điều kiện cần. Nhà ở riêng lẻ còn phải đáp ứng hàng loạt điều kiện khắt khe khác như: không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp và phải phù hợp với quy hoạch.

Từ nay, những ngôi nhà xây sai phép, không phép nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo yêu cầu sẽ được miễn phạt phần thu lợi bất chính Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Theo ghi nhận của phóng viên, thông tin này thực sự là tin vui đối với hàng ngàn chủ nhà "lỡ" xây sai phép ở TP HCM nhưng chưa đóng phạt về khoản tiền thu lợi bất hợp pháp từ phần sai phạm. Trường hợp ông T.V.T (ngụ phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, TP HCM) là một ví dụ.

Năm 2013, ông T. xây dựng nhà không đúng giấy phép vì làm thêm "chuồng cu" để có chỗ chứa hàng hóa. Sau đó, ông T. đến Văn phòng Đăng ký đất đai quận Thủ Đức để làm thủ tục hoàn công nhưng không được chấp nhận nếu không nộp phạt 200 triệu đồng. Xác định số tiền gần 200 triệu đồng là vượt quá khả năng nên ông T. không nộp phạt và căn nhà đến nay đã 5 năm nhưng vẫn chưa thể hoàn công theo quy định.

"Việc bỏ quy định nộp phạt để được tồn tại phần vi phạm là thông tin tốt lành. Tôi sẽ đến UBND phường hỏi kỹ để chuẩn bị tất cả giấy tờ làm thủ tục hoàn công ngay trong tuần này" - ông T. phấn khởi.

Bà Nguyễn Thị Thanh - ngụ đường Phan Đăng Giảng, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, TP HCM - cho biết chỉ vì xây thêm tầng lửng ngoài giấy phép mà 4 năm nay, gia đình bà không thể hoàn công căn nhà với số tiền phạt lên đến hơn 150 triệu đồng. "Chúng tôi cũng thấy mình làm sai nhưng vì tiền phạt nhiều quá nên cứ để thế ở chứ không thể hoàn công. Nay được thoát phạt thì còn gì bằng" - bà Thanh vui mừng. Theo bà, nếu sau này, căn nhà lỡ có nằm trong quy hoạch thì tiền đền bù cũng sẽ được cao hơn.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, tình trạng xây nhà sai phép phổ biến nhất là ở các dự án phân lô, bán nền. Ở những khu dân cư này, rất nhiều người tự ý sửa lại thiết kế nhà mẫu theo ý thích của mình. Thậm chí, nhiều chủ nhà còn xây thêm một tầng khiến việc hoàn công đi vào ngõ cụt khi số tiền nộp phạt lên đến hàng trăm triệu đồng.

Bên cạnh đó, khi sửa chữa lại nhà, nhiều chủ hộ thay đổi thiết kế, xây thêm phòng trên sân thượng. Đến khi họ cập nhật nội dung này vào giấy chủ quyền thì bị phát hiện sai phạm. Đứng trước số tiền phạt lớn nên chỉ khi nào cần thiết như cầm sổ đỏ đi vay ngân hàng thì chủ nhà mới "ngậm bồ hòn" đi đóng.

Không "cào bằng"

Ông Trịnh Trọng Thành - Phó Chủ tịch UBND phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức - cho biết không phải trường hợp nhà xây dựng sai phép, không phép nào cũng được miễn nộp phạt để tồn tại. Trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan chức năng phải xem xét căn nhà đó có thuộc dạng chuyển tiếp từ Nghị định 121 trước đây hay không và chỉ chấp nhận một số trường hợp đủ điều kiện.

Theo ông Thành, Nghị định 121 "mở cửa" cho người dân muốn tồn tại nhà ở riêng lẻ khi xây dựng sai phép, không phép là phải đóng một khoản lợi 40%. Thế nhưng, không phải ai cũng đóng, trừ khi có nhu cầu nộp hồ sơ hoàn công, cập nhật chủ quyền. Những trường hợp này sẽ được miễn nộp khoản tiền thu lợi bất chính theo Nghị định 139. Tuy nhiên, dù có được miễn nộp phạt khoản lợi bất chính thì chủ nhà vẫn buộc phải đóng phạt do hành vi xây dựng trái phép.

"Dù việc vi phạm xảy ra cách đây 2 năm nhưng bây giờ phường mới phát hiện thì chủ nhà vẫn bị xử phạt hành chính và buộc phải khắc phục. Khi đó, cơ quan chức năng mới xem xét, nếu nằm trong các trường hợp được miễn phạt khoản thu lợi bất chính thì chỉ phải nộp phạt vi phạm hành chính" - ông Thành giải thích.

Theo ông Trần Thới Đông - Phó Chủ tịch UBND phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú - để xác định nhà có thuộc trường hợp miễn nộp phạt khoản thu lợi bất chính hay không thì phải xem xét từng trường hợp cụ thể. Nghị định 139 có nhiều điểm mới giúp nhiều chủ nhà thuận lợi hơn trong việc hoàn công hoặc cập nhật chủ quyền. Cụ thể, nhiều trường hợp xây dựng trước đây không đúng quy hoạch nhưng đến nay, quy hoạch thay đổi mà căn nhà lại phù hợp với quy hoạch mới thì cũng được xem xét cho tồn tại. Ngược lại, có những trường hợp trước đây phù hợp quy hoạch nhưng chủ nhà chưa "hợp thức hóa" mà đến nay lại không còn phù hợp thì vẫn có thể không được xem xét cho tồn tại.

Với những trường hợp đã có quyết định áp dụng biện pháp nộp lại số tiền bất hợp pháp mà chưa nộp thì việc có truy thu khoản tiền đó hay không cũng phải xem xét kỹ lưỡng, bởi nếu không thu thì quyết định hành chính không được thi hành. "Những công trình nào đã có quyết định cưỡng chế, tháo dỡ rồi thì địa phương vẫn phải xây dựng kế hoạch cưỡng chế, tháo dỡ" - ông Đông khẳng định.

Một số luật sư và chuyên gia bất động sản cho rằng Thông tư 03 và Nghị định 139 mang tính nhân văn cao khi cho phép người dân được sở hữu tài sản của mình một cách trọn vẹn mà không phải đóng số tiền phạt có khi lên đến vài trăm triệu đồng/ trường hợp.

Hết thời nộp phạt để tồn tại

Theo Nghị định 121, nếu công trình trái phép không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì bị xử phạt vi phạm hành chính. Ngoài ra, chủ nhà ở riêng lẻ còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép.

Đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng thì số tiền phạt bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hay thiết kế đô thị được duyệt. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

So sánh giữa Nghị định 139 và Nghị định 121, ông Trịnh Trọng Thành cho rằng Nghị định 139 tuy "cởi trói" cho các chủ nhà "lỡ sai" nhưng lại siết hơn Nghị định 121 khi không cho phép nộp phạt để tồn tại phần sai phép như trước nữa mà buộc phải tháo dỡ, nếu không tháo dỡ thì sẽ bị cưỡng chế dù công trình đó có phù hợp quy hoạch hay không. Mặt khác, Thông tư 03 và Nghị định 139 sẽ khiến các đầu nậu không dám xây nhà trái phép; còn người dân thì buộc phải chấp hành xây nhà theo giấy phép nếu không muốn bị cưỡng chế tháo dỡ ngay tức khắc.