Hàng loạt dự án bất động sản đã và đang triển khai xung quanh các tuyến metro 1, số 2; Quanh Vành đai 2 và Vành đai 3 TP.HCM đã khẳng định mối liên quan mật thiết giữa hạ tầng giao thông và bất động sản đô thị.
Lực đẩy mạnh mẽ
Xu hướng phát triển đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD) là mô hình TP.HCM dự kiến thí điểm ở khu vực nhà ga metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và các nút giao của dự án đường Vành đai 3.
Tuyến metro số 1 là cơ hội để TP.HCM triển khai mô hình TOD.
Theo khảo sát của PV, dọc tuyến metro số 1 đã hiện diện nhiều dự án bất động sản với quy mô lớn như đại đô thị Vinhomes Grand Park, The Madison, Saigon Luxury, City Garden, Sunwah Pearl, Saigon Pearl, The Manor, Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Gateway Thảo Điền, Lavita Garden, Saigon Gateway...
Dữ liệu công bố của CBRE Việt Nam cho thấy giá bán trung bình ở một số dự án quanh tuyến metro số 1 đã tăng 50-70%, cá biệt có dự án tăng 150% trong 8 năm (2015-2023).
Đơn cử, giá bán của căn hộ thuộc dự án Materi nằm sát tuyến metro đi qua TP Thủ Đức, giai đoạn mở bán năm 2014 có giá từ 35-40 triệu đồng/m² nhưng hiện đã tăng lên 80-90 triệu đồng/m². Tương tự, dự án Grand Marina vào quý II/2021 có giá bán 250 triệu đồng/m² hiện đã tăng lên mức gần 500 triệu đồng/m².
Trong khi đó, tại khu vực tiếp giáp Vành đai 3, giá nhà liền kề khu đô thị Đông Tăng Long, phường Long Trường (TP Thủ Đức) đã tăng gần 40% so với năm 2019. Tương tự, giá đất nền dự án Centana City Điền Phúc Thành cách đó không xa cũng tăng giá từ 25-30% tùy vị trí.
Điều này chứng minh, mô hình TOD đang tác động lớn đến định hướng về đầu tư, giao dịch bất động sản. Làn sóng cư dân dịch chuyển ra khỏi trung tâm, hướng đến các cụm đô thị vệ tinh dọc tuyến metro và vành đai cũng sẽ giúp TP.HCM giải quyết tình trạng quá tải của đô thị cũ.
Ông Đào Lê, người vừa mua một căn hộ 70m2 ở Vinhomes Grand Park (trên tuyến Vành đai 3) cho biết: "Tôi mua căn hộ 3,5 tỷ đồng, 2 phòng ngủ, 1 phòng khách và nhà bếp. Tiện nghi cao cấp có sẵn. Ở đây không gian thoáng đãng, chất lượng sống tốt. Tôi có thể đi ra Bến xe Miền Đông mới hoặc bến metro số 1 chỉ mất 10 phút và cũng mất chỉ 10 phút ra cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đi Vũng Tàu. Ngoài ra, các tuyến buýt kết nối với nội thành cũng giúp việc di chuyển thuận lợi".
Nỗ lực khơi thông cơ hội
Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết, đã điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và lập đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực dọc theo nhà ga các tuyến metro nhằm khai thác quỹ đất hiệu quả cho thành phố.
Đáng chú ý, dọc tuyến metro số 1 có 11 đồ án quy hoạch riêng. Khu vực xung quanh các nhà ga dọc tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) hiện có 10 đồ án thiết kế đô thị riêng. Trong đó, 4 đồ án thiết kế đô thị riêng đã được chấp thuận danh mục và ghi vốn thực hiện, 2 đồ án (ga Tao Đàn và ga Bảy Hiền) được chấp thuận danh mục nhưng chưa ghi vốn thực hiện, 1 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh nhà ga Phạm Văn Hai đang triển khai thực hiện bước nhiệm vụ.
Bên cạnh đó, còn có 3 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh ga Lê Thị Riêng, Dân Chủ và Hòa Hưng đang triển khai đấu thầu lựa chọn tư vấn.
Ngoài ra, các tuyến metro khác như tuyến 3a, tuyến 3b, tuyến số 5 giai đoạn 1 có 6 đồ án đã được UBND TP.HCM chấp thuận danh mục nhưng chưa được ghi vốn. Các khu vực dự án khác có 7 đồ án, trong đó có 5 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực nút giao thông dọc đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây - TP.HCM và QL1, 1 đồ án khu vực trung tâm thành phố đã được chấp thuận danh mục, 1 đồ án khu vực bờ sông Sài Gòn đoạn từ bến Nhà Rồng đến Ba Son được chấp thuận chủ trương.
Được biết, hiện thành phố đang thực hiện rà soát, nghiên cứu đưa nội dung nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất xung quanh tuyến metro số 2 vào thiết kế đô thị, đi kèm là các đồ án điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000.
Ông Trần Quang Lâm, Giám đốc Sở GTVT TP.HCM nhận định, cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98 là điều kiện thuận lợi triển khai mô hình TOD tại TP.HCM. "Quỹ đất xung quanh các các đầu mối giao thông lớn đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM phối hợp UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức rà soát, thống kê, có thể triển khai ngay một số dự án thí điểm", ông Lâm cho biết.
Từ bối cảnh này, các chuyên gia cho rằng, nếu xác định được quỹ đất và tổ chức đấu giá theo giá thị trường sẽ đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách để bù vào nguồn vốn đầu tư cho giao thông. Trước đây, hàng năm thành phố phải chi ngân sách rất lớn để đầu tư hạ tầng giao thông, nhưng khi làm xong, giá đất tăng lên gấp nhiều lần mà nhà nước không thu được gì.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc khai thác tốt quỹ đất hai bên các tuyến đường mới mở hay tại các nhà ga của các tuyến metro sẽ không gây thất thoát tài sản Nhà nước, tạo môi trường kinh doanh minh bạch trong đấu giá, thu hút nhà đầu tư. Thành phố bù đắp được khoản tiền đã bỏ ra đầu tư hạ tầng, từ đó đem tái đầu tư ở các dự án khác.
Đồng quan điểm, bà Ayako Kubo, đại diện JICA cho hay, tại Nhật, mô hình TOD đã khuyến khích doanh nghiệp bất động sản mua lại quỹ đất hai bên đường, phát triển các dự án lớn. Việc này giúp phát huy thế mạnh của TOD là tận dụng tối đa đất và không gian tại các nhà ga đầu mối.
Làm gì để TOD phát huy tối đa hiệu quả?
Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn - chuyên gia quy hoạch đô thị cho rằng, TOD là mô hình mới và vấn đề pháp lý cho mô hình này còn sơ sài. Để mô hình TOD thành công thì phải có cơ sở pháp lý cụ thể cho việc đền bù, giải tỏa. Thay vì chỉ giải tỏa 20m đất để làm phần đường giao thông như cách làm cũ, khi thực thi mô hình TOD phải giải tỏa đất gấp 10 lần, kéo theo giá dự toán rất cao. "Bồi thường đất thu hồi nên tiệm cận giá thị trường vì đền bù mà kéo dài thì không có lợi cho phát triển TOD", ông góp ý.
Kiến trúc sư Trần Quang Minh (Hội Kiến trúc sư TP.HCM) thì cho rằng, TP.HCM có thể cho đấu giá hệ số sử dụng đất tăng thêm, tạo nguồn thu bù đắp cho đầu tư các tuyến metro còn lại. Trong tầm nhìn xa hơn, thành phố còn có thể quy hoạch dần khách sạn 5 sao, trung tâm mua sắm lớn ở khu vực lân cận các dự án bất động sản TOD. Qua đó, sẽ thu hút được nhiều dự án đầu tư lớn, nghĩa là giá trị đất đô thị TOD sẽ tăng lên, tạo thành vòng tương hỗ hiệu quả nhất.
