Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định thu hồi đất phải 100% người dân đồng tình sẽ khó thực hiện và không khả thi.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội - cho rằng, đây là việc khó đối với doanh nghiệp, chỉ cần 80% người dân đồng tình là đã có thể thu hồi, còn lại nếu không đồng thuận thì phải cưỡng chế. Như thế mới tránh được tình trạng dự án không thể triển khai.
Tương tự, ông Lê Gia Chinh - Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - cũng cho rằng, bên cạnh thuận lợi trong việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh thì có thể thấy việc thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội bao giờ cũng là chuyện khó khăn, rất khó để nhận được sự đồng thuận của 100% người dân.
“Do đó, theo tôi, dù thực hiện dân chủ ở cơ sở thì cũng nên đề xuất 80% sự đồng thuận là có thể thu hồi. Ngoài ra, rất cần chính quyền địa phương vào cuộc quyết liệt, tuyên truyền để người dân nhận thức tốt, để việc giải phóng mặt bằng các dự án phát triển kinh tế - xã hội được thuận lợi. Trong các quy định, cần có cơ chế gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương với việc giải phóng mặt bằng những dự án kinh tế - xã hội”, ông Chinh nêu ý kiến.
Nhiều ý kiến bàn luận về quy định thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. (Ảnh minh họa)
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị - UDIC cũng thẳng thắn nói, khi thu hồi đất đai thì khó có khả năng 100% người dân đồng tình với phương án đền bù của doanh nghiệp hay nhà nước. Thực tế, có một số trường hợp người dân cố tình không bàn giao mặt bằng để đòi mức đền bù cao hơn.
Ông Hải cũng nhấn mạnh, khi thực hiện dự án, đó là hoạt động dịch chuyển đất đai có giá trị thấp lên thành tài sản có giá trị cao. Do vậy, chúng ta cần có quy định rõ ràng về bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các dự án xây dựng. Vì khi thu hồi đất phục vụ dự án xây dựng đô thị, doanh nghiệp chủ yếu thỏa thuận với người sử dụng đất để đảm bảo công bằng, lợi ích của các bên liên quan.
Trong trường hợp dự án sử dụng khu vực không phải đất ở thì Nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và tổ chức đấu giá, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự án sử dụng khu vực đất ở thì nhà đầu tư phải thỏa thuận với người dân để chuyển nhượng, hoặc thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đât để triển khai dự án.
Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân được nhận bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc tiền, tùy điều kiện thực tế. Ở Hà Nội, có thể thấy rằng thành phố không có quỹ đất để đền bù cho người sử dụng đất bằng tài sản khác có cùng mục đích sử dụng. Nên người dân Hà Nội nhận tiền đền bù là chính.
“Tôi cho rằng phải có ưu tiên với các hộ dân bàn giao sớm. Cần có chính sách hỗ trợ họ tốt hơn, tránh tình trạng kéo dài. Trong quá trình giải phóng mặt bằng, điều quan trọng nhất là đảm bảo giá đền bù như thế nào cho hợp lý, đảm bảo công bằng giữa các hộ dân vì chi phí này sẽ được khấu trừ vào giá sử dụng đất của doanh nghiệp, qua đó tránh ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước”, ông Hải đề xuất.
Cũng góp ý về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị xem xét thực hiện một trong hai giải pháp để gỡ khó.
Giải pháp 1: Nhà nước xem xét cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh ranh giới đất dự án trong phạm vi phần đất đã giải phóng mặt bằng và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Giải pháp 2: Trong trường hợp không thực hiện được giải pháp 1 thì đề nghị Nhà nước thực hiện quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đối với "dự án tái điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn". Đặc biệt là thực hiện phương thức "góp vốn bằng quyền sử dụng đất" quy định tại Điều 68 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hoặc phương thức người sử dụng đất "góp quyền sử dụng đất" quy định tại khoản 4 Điều 169 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Trong trường hợp này, tổ chức kinh tế đã có quyền sử dụng đất cũng phải chấp hành, thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tương tự như người sử dụng đất khác trong khu vực dự án.
Tổ chức kinh tế đã có quyền sử dụng đất có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án tái điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn.
Theo HoREA, cách làm này vừa xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh; vừa tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, bởi lẽ "100% chênh lệch địa tô" sẽ được bổ sung vào ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được người có đất bị thu hồi dễ đồng thuận vì không còn xảy ra tình trạng phần lớn "chênh lệch địa tô rơi vào túi tư nhân" như cách làm trong những năm trước đây.
"Thực hiện cách làm này sau một quá trình 5-10 năm thì phương thức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư sẽ trở thành phương thức chủ yếu để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư dự án như định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nói.
