Sự bùng nổ của các dự án cao cấp kéo mặt bằng giá căn hộ tại TPHCM lên mức kỷ lục. Điều này cũng khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời.
Thị trường toàn căn hộ đắt tiền
“Hơn 1.000 căn hộ của giai đoạn 1 đã bán hết sạch. Các sàn đang triển khai bán hàng giai đoạn tiếp theo với mức giá dự kiến từ 120 triệu đồng/m2. So với các dự án cùng khu vực, mức giá này rất cạnh tranh”, anh T. - môi giới chào bán dự án chung cư tại phường An Phú, TPHCM cho biết.
Dù dự án mới xây dựng những tầng đầu tiên, nhưng môi giới này cho rằng khi hoàn thành, dự án sẽ có tiềm năng sinh lời cao, với tỷ suất cho thuê đạt 6,5-7%/năm.
Cũng tại phường An Phú, một dự án chung cư trên đường Mai Chí Thọ đang triển khai bán hàng giai đoạn tiếp theo. Chỉ 500 căn được tung ra thị trường. Một môi giới cho rằng đây là cơ hội đầu tư “không dành cho số đông”.
Ở các giai đoạn trước, giá căn hộ tại dự án này dao động từ 160-210 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích gần 60m2 được rao bán với giá khoảng 10 tỷ đồng.
Sau phân khu cao tầng đầu tiên, hơn 800 căn hộ thuộc phân khu cao tầng tiếp theo của khu đô thị 110 ha tại phường An Phú đang được chào bán. Mức giá mới đã tăng thêm 30%.
Tùy vị trí và diện tích, giá bán dao động từ 180-300 triệu đồng/m2. Đặc biệt, tại dự án còn có loại hình căn hộ duplex penthouse với giá bán từ 45-62 tỷ đồng/căn.
Tại phường Hiệp Bình, chủ đầu tư khu đô thị 198 ha đang triển khai phân khu cao tầng đầu tiên với mức giá dao động từ 120-150 triệu đồng/m2. Một căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích 60 m2 có giá bán hơn 7 tỷ đồng. Các căn penthouse hơn 200m2 tại dự án này có giá khoảng 16 tỷ đồng.
Ở khu vực trung tâm TPHCM, chủ đầu tư một dự án chung cư cao cấp cũng đang mở bán giỏ hàng còn lại, giá dao động từ 230-250 triệu đồng/m2. Với khoảng 10 tỷ đồng, khách hàng chỉ mua được căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m2. Trong khi đó, giá các căn penthouse tại đây lên đến 90 tỷ đồng/căn.
Người thu nhập trung bình “đứng ngoài cuộc”
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ tại TPHCM trong quý III/2025 tập trung vào phân khúc cao cấp, chủ yếu ở khu vực TPHCM (cũ). Mức giá chào bán tăng cao nhất trong vòng 2 năm trở lại đây.
So với cùng kỳ năm 2023, giá căn hộ mới tại khu vực Quận 1 (cũ) tăng 39%, khu vực TP Thủ Đức (cũ) tăng 40,3%. Sau khi mở rộng địa giới hành chính, giá chung cư trung bình tại TPHCM mới (bao gồm tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) xấp xỉ 100 triệu đồng/m2.
Từ đầu năm đến nay, giá bán trung bình căn hộ mới tại TPHCM liên tục tăng. Cụ thể, từ mức 94 triệu đồng/m2 (quý I) lên 95 triệu đồng/m2 (quý II) và hiện đạt 99 triệu đồng/m2.
Dù giá bán trung bình liên tục tăng nhưng mức độ quan tâm của khách hàng theo khu vực có sự phân hóa mạnh. So với cùng kỳ năm 2023, lượng khách hàng khu vực TPHCM tìm mua căn hộ mới giảm 1%, trong khi lượng khách hàng phía Bắc tìm mua tăng 28%.
Báo cáo mới đây của One Mount Group cho thấy, giá căn hộ trung bình tại TPHCM cũ đã tiệm cận 100 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ. Riêng tại các dự án mới mở bán, giá dao động từ 108-131 triệu đồng/m2.
Sau sáp nhập, TPHCM chứng kiến sự bứt phá mạnh về nguồn cung với 5.500 căn hộ được tung ra thị trường, trong đó hơn 60% đến từ thị trường Bình Dương. Biên độ giá rộng hơn, từ 30-200 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp chủ yếu tập trung ở Bình Dương.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng của One Mount Group, cho rằng tuy giá bán neo cao, nhưng với sự phục hồi nguồn cung, xu hướng đầu tư dài hạn và thủ tục pháp lý cải thiện sẽ là những động lực giúp thị trường bất động sản TPHCM khởi sắc giai đoạn 2026-2027.
Với giá bán hiện tại, theo ông Tiến, các hộ gia đình có thu nhập khá (200 triệu đến 1,3 tỷ đồng/năm) cần khoảng 10 năm làm việc để sở hữu căn hộ tiêu chuẩn 70m2. Phần lớn người có thu nhập trung bình (dưới 200 triệu đồng/năm) gần như không thể mua nhà; nếu tích lũy, họ phải mất khoảng 35 năm.
