Nhà phố thương mại vì sao ảm đạm?

Thị trường nhà phố thương mại (shophouse) trong những năm gần đây hạ nhiệt, nhiều dự án rơi vào tình cảnh ế ẩm mặc dù nằm tại vị trí đắc địa.

Kinh doanh không được, bán cũng chẳng xong

Quý IV/2018 đánh dấu sự trở lại của dự án Sunny Garden City (xã Sài Sơn, huyện Quốc Oai, TP. Hà Nội) của Tập đoàn CEO Group với sự kiện khánh thành và ra mắt khu shophouse.

Dự án nằm ngay mặt đường Đại lộ Thăng Long, cách trung tâm TP. Hà Nội chừng 25km (khoảng 20 phút đi xe). Theo quảng cáo của Tập đoàn CEO Group, những căn shophouse tại đây thược thiết kế hiện đại, gần gũi với thiên nhiên nhưng có giá chỉ từ 2,5 - 6 tỷ đồng/căn.

Nếu so sánh với khoảng thời gian những năm về trước thì những căn shophouse tại Sunny Garden City thực sự là giá hời cho giới đầu tư bất động sản hoặc những gia đình có điều kiện để cần một khu nghỉ dưỡng.

Mặc dù vậy, sau lễ khánh thành thì những căn shophouse tại Sunny Garden City không được nhiều khách hàng quan tâm. Theo tiết lộ của anh Nguyễn Danh Hùng (33 tuổi) một nhân viên môi giới bất động sản khu vực phía Bắc, thị trường shophouse hiện đang có dấu hiệu đi xuống và rất khó thanh khoản.

Shophouse tại dự án Sunny Garden City không được nhiều nhà đầu tư đánh giá cao.

"Nếu là bài toán đầu tư thì ít người đổ vào shophouse bởi mỗi căn có giá lên tới nhiều tỷ đồng, với số tiền này có thể mua được nhiều căn hộ cao cấp. Nếu mua căn hộ rồi cho thuê thì sẽ đem lại nguồn lợi cao hơn là mua shophouse rồi cho thuê lại" - anh Hùng cho biết.

Nhân viên này phân tích thêm, hiện giá thuê mỗi căn shophouse để kinh doanh không hề rẻ, người có nhu cầu thường sẽ chọn thuê mặt bằng căn nhà mặt phố sẽ tiết kiệm được chi phí rất lớn.

"Để shophouse kinh doanh đạt hiệu quả thì cần phải đặt chúng vào một hệ sinh thái riêng biệt, xung quanh quy tụ nhiều địa điểm chủ hút công chúng như công viên, quảng trường, nhà hát, sân vận động... còn với Sunny Garden City thì tôi đánh giá khó có khả năng thành công" - anh Hùng nhận định.

Để minh chứng cho lời nói của mình, anh Hùng đưa các dự án shophouse có vị trí đắc địa hơn tại dự án Sunny Garden City như khu nhà phố thương mại của Geleximco nằm trên trục đường Lê Trong Tấn kéo dài, giao với Đại lộ Thăng Long từ nhiều năm nay luôn rơi trong tình trạng ế ẩm, mặc dù đã xây xong nhưng không bán được, những căn shophouse có hoạt động thì cũng lèo tèo, không như mong đợi.

Anh Hùng đúc rút lại: "Nhìn về mặt vị trí giao thông thì các dự án trên trục đường Đại lộ Thăng Long thì rất thuận lợi nhưng hạ tầng chưa đồng bộ, dẫn tới xu hướng nhiều nhà đầu tư tháo chạy khỏi shophouse trong thời gian gần đây".

Ông Phạm Gia Trường (47 tuổi, quê TP. Vinh, Nghệ An) cho biết, vào đầu năm 2012 nghe theo lời rủ của mấy người bạn có chung vốn mua một căn shophouse gần khu Thiên đường Bảo Sơn (khu vực KĐT Nam An Khánh, TP. Hà Nội) để mở nhà hàng kinh doanh.

"Ban đầu nghe phân tích của chủ đầu tư cũng thấy rất hứng khởi, mỗi căn shophouse khi có đó giá từ 10 - 20 tỷ đồng. Nhưng sau khi mở nhà hàng thì luôn trong thời gian ế ẩm bởi tâm lý của người dân Việt Nam thường tập trung mua sắm tại những vùng nội đô, càng gần trung tâm càng tốt. Sau 6 tháng kinh doanh, tôi và nhóm bạn lỗ thêm hơn 2 tỷ đồng nên phải cho thuê lại" - ông Trường kể.

Câu chuyên cho thuê lại shophouse của ông Trường cũng lắm gian nan. "Nếu thuê rẻ quá thì không bằng lãi gửi ngân hàng, mà giá cao hơn thì lại chẳng có ai thuê. Bán đi thì chịu lỗ hơn nửa bởi những căn mới bây giờ cũng chỉ từ 4 - 6 tỷ/ căn..." - vị này than thở.

Đại lộ Thăng Long cứ mưa là ngập nặng.

Mắc kẹt ở hạ tầng

Không chỉ riêng các dự án shophouse trên mặt đường Đại lộ Thăng Long rơi vào tình trạng ế ẩm mà ngay cả những căn nhà phố thương mại trong nội đô cũng gặp phải tình trạng tương tự.

Đơn cử như khu The Manor Central Park của Tập đoàn Bitexco trên đường Vành đai 3, TP. Hà Nội, hơn 70 căn nhà phố thương mại cũng không đem lại nhiều hy vọng cho giới đầu tư.

Nguyên nhân là do xung quanh loạt nhà phố thương mại này là bãi đất trống, đối diện đại nghĩa trang với hơn 3.000 ngôi mộ. "Đây là tử huyệt của những căn nhà phố thương mại, bởi trong kinh doanh yếu tố tâm linh luôn chiếm vai trò quan trọng. Đây là điều bất thành văn nhưng luôn tồn tại trong những nhà đầu tư...

Hơn nữa khu vực đường vành đai 3 cũng thường xuyên xảy ra ngập sau mỗi trận mưa, đi kèm với đó là tình trạng tắc nghẽn giao thông" - anh Nguyễn Trung Thành (40 tuổi, ngụ Q. Thanh Xuân, TP. Hà Nội) phân tích khi nói về shophouse tại The Manor Central Park.

Theo anh Thành, với những căn shophouse nội đô được đầu tư bởi một tập đoàn bất động sản lớn nhất nhì Việt Nam mà còn đang vắng khách thì với những căn shophouse vùng ven tại Nam An Khánh hay Sunny Garden City, anh Thành cũng không đặt nhiều kỳ vọng.

Anh Thành cho biết: "Thanh tra Chính phủ từng kết luận, thiết kế cao độ đường gom và hệ thống thoát nước hai bên tuyến đường Đại lộ Thăng Long thực tế không đúng quy định. Cao độ đường gom không được lấy theo cao độ san nền khu vực tuyến đường đi qua khiến cho khu vực này luôn nằm trong tình trạng cứ mưa là ngập lụt".

Là người có kinh nghiệm hơn 10 năm đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, anh cho rằng, tính pháp lý của nhà phố thương mại cũng là "điểm chết" khiến loại hình này trầm lắng.

Đất xây dựng shophouse là loại đất dịch vụ, thương mại được chủ đầu tư đấu giá thuê với thời gian từ 50 - 70 năm chứ không phải đất ở lâu dài nên người chủ và gia đình định cư tại đó sẽ không ổn định.

Từ đó, hoạt động sinh hoạt của thành viên trong gia đình ở shophouse như học tập, làm việc sẽ bị ảnh hưởng.