Trong những năm qua, các tòa nhà tái định cư tại Hà Nội đã trở thành giải pháp nhằm giải quyết vấn đề chỗ ở cho hàng nghìn hộ dân bị giải tỏa để nhường chỗ cho các dự án phát triển đô thị. Tuy nhiên, sau thời gian sử dụng, nhiều tòa nhà đang rơi vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, khiến cuộc sống của người dân gặp muôn vàn khó khăn.
Đặc biệt, các khu tái định cư xuống cấp đang rơi vào tình trạng không thể bảo trì vì không có quỹ, trong khi sự hỗ trợ của thành phố vẫn chưa thể đến được với người dân.
Người dân chịu trăm bề khổ
Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống nhà ở tái định cư. Tuy nhiên, một vấn đề nghiêm trọng đang được đặt ra là sự xuống cấp rất nhanh của các tòa nhà, ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng cuộc sống của cư dân. Một trong những khu tái định cư xuống cấp trầm trọng nhất trên địa bàn Hà Nội là khu Đồng Tàu (phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội). Đây là khu tái định cư có 10 tòa nhà, được đưa vào sử dụng năm 2006 phục vụ cho các dự án giải phóng mặt bằng của Thủ đô. Sau 18 năm sử dụng, các tòa nhà đều trong tình trạng hư hỏng nghiêm trọng.
Tại một số tòa nhà, bậc cầu thang bị đứt gãy, nhiều mảng tường nhà bong tróc, xuất hiện nhiều vết nứt kéo dài. Đường ống dẫn nước thải bị tắc nghẽn, hệ thống thang máy thường xuyên gặp sự cố. Bên ngoài, phần tường của một số tòa nhà bong tróc từng mảng. Thậm chí, năm 2016, tại tòa nhà N5 đã xảy tình trạng sụt lún trên diện tích gần 20m2, tạo thành hố sâu khoảng 40cm.
Ông Lê Tiến Hồng, Trưởng ban đại diện tòa nhà N10 cho biết, tòa nhà không có quỹ bảo trì 2% như nhà thương mại, cũng không có nguồn thu. Chính vì thế khi có hạng mục công trình hỏng hóc lại phải huy động tiền của người dân. Dù vậy, đa phần cuộc sống người dân ở đây đều khó khăn, việc huy động vài triệu đồng/ hộ để sửa chữa là không thể.
Qua tìm hiểu của phóng viên, trong 10 tòa nhà chỉ có 1 tòa cư dân thành lập được ban quản trị còn lại các tòa nhà khác chỉ có đại diện. Chị Ngô Hồng, một cư dân cho biết, nếu thành lập ban quản trị cần phải có kinh phí hỗ trợ cho các thành viên, dù chỉ vài trăm nghìn đồng/người/tháng. Tuy nhiên, hiện nhiều cư dân không muốn đóng các khoản tiền dù sử dụng chung. Tòa nhà muốn thuê đơn vị bên ngoài để quản lý, vận hành cho đảm bảo, sạch sẽ, tuy nhiên, khi tính toán, mức phí tối thiểu để duy trì khoảng 5.000 đồng/m2, tương đương với 250.000 đồng- 350.000 đồng/căn hộ thì người dân lại phản đối. Hiện tại, mỗi hộ chỉ đóng 30.000 đồng/tháng.
Nói về vấn đề này, ông Lê Tiến Hồng cho hay: “Ở đây có mỗi nhà N1 là có Ban quản trị, còn lại chưa đâu có cả. Bây giờ nhà xuống cấp thế này mình quản lý thì mình chết. Ví dụ như có cái kiot cho dân thuê thì mới có đồng ra đồng vào. Như chúng tôi đầu vào thì không có mà đầu ra thì rất nhiều. Chúng tôi cho thuê cái chợ đằng sau tòa nhà là 2 triệu/tháng, còn xe cộ để phía trước thì có vài xe đóng góp cho tòa nhà. Tổng thu khoảng 6-7 triệu/tháng, thôi thì bị đến đâu thì vá đến đấy, hỏng đâu làm đấy”.
Do không có Ban quản trị, việc duy trì các hoạt động dịch vụ và công tác bảo vệ vẫn do Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và khai thác khu đô thị, thuộc Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội thực hiện. Tuy nhiên, theo người dân, những việc cấp thiết người dân mới phản ảnh lên Xí nghiệp như thang máy có vấn đề về kỹ thuật… còn lại cư dân vẫn phải tự bỏ tiền ra để xử lý.
Tại các khu tái định cư khác, tình hình cũng không khá khẩm là bao. Ông Tạ Xuân Năm, Phó ban Quản trị tòa nhà tái định cư 4C, khu tái định cư Trung Hòa - Nhân Chính cũng thừa nhận, công tác bảo trì của tòa nhà gặp nhiều khó khăn. Với tòa nhà tái định cư 4C, dù có khoảng 1,5 tỷ đồng quỹ bảo trì nhưng không phải khoản nào cũng chi được, bởi quỹ chỉ được sử dụng cho một số hạng mục. Hiện tại, nguồn thu của tòa nhà mỗi tháng được khoảng 25 triệu đồng, bao gồm thu từ gửi xe máy, vài chiếc xe đạp và phí dịch vụ 1.200 đồng/m2. Trong khi đó, riêng tiền điện chung tòa nhà mỗi tháng đã 10 triệu đồng, còn lại 15 triệu đồng là thuê bảo vệ, vệ sinh.
“Khi một số hạng mục của tòa nhà xuống cấp, ban quản trị vận động nhân dân đóng tiền, nhưng có rất ít hộ đóng. Thậm chí, theo quy định là có phụ cấp nhưng ban quản trị tòa nhà hiện không có phụ cấp gì. Chúng tôi làm việc vì sự nhiệt tình thôi”, ông Năm nói.
Tại Khu tái định cư A6 Nam Trung Yên (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy), tình trạng xuống cấp cũng “bi đát” không kém.
Chị Nguyễn Thị Hà, một cư dân tại tòa nhà A6B cho biết, căn hộ của chị đang trong tình trạng xuống cấp rất nặng. Toàn bộ tường nhà và trần nhà đều bong tróc, nhà cửa luôn trong tình trạng ẩm mốc bốc mùi khó chịu. “Tôi có thử mua giấy về dán để chốc ẩm mốc nhưng cũng không được vì chỉ được vài hôm là giấy lại bung ra. Hôm rồi có đi hỏi thợ thì họ bảo chi phí để sửa chữa lại cũng mất hàng trăm triệu, đây là số tiền quá lớn với một người mẹ đơn thân như tôi. Tôi tha thiết mong cơ quan chức năng có phương án xử lý, hỗ trợ cư dân chúng tôi”, chị Hà nói.
Bước sang tuổi 82, cụ Trương Thị Hòa sống tại tòa nhà A6B cũng đành bất lực nhìn căn hộ của mình xuống cấp. Cụ bảo, cứ mỗi khi trời mưa là ẩm ướt lắm, nước ngấm chảy cả vào sàn, còn đến khi trời nắng thì từng mảng vữa khô lại rơi lả tả xuống. Nhờ con cháu mua giấy dán cũng chỉ được vài ngày là lại hỏng. “Căn nhà tôi cũng bị bong tróc, thấm nước ghê lắm, mua giấy về dán đâu có được, bong hết cả. Tôi sống được gang tay nữa chứ bao nhiêu, tiền đâu mà sửa chữa, ở được đến khi nào thì đến vậy thôi”, cụ Hòa bức xúc.
Không những vậy, theo các cư dân điều họ đáng lo ngại nhất ở đây chính là hệ thống thang máy thường xuyên gặp vấn đề. Tình trạng thang máy đang di chuyển tự nhiên đứng khựng lại, hoặc rơi tự do là chuyện thường tình.
Bà Vũ Thị Nguyệt, Phó Trưởng ban Quản trị tòa nhà A6B cho biết: “Mặc dù UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 18/2018 trong đó đề cập đến việc hỗ trợ một phần kinh phí cho 6 hạng mục nhà tái định cư gồm: Thang máy; hệ thống phòng cháy, chữa cháy; máy bơm nước; máy phát điện; hệ thống chống sét và mặt ngoài, nhưng đến nay các cư dân chưa nhận được bất cứ khoản kinh phí hỗ trợ nào. Do đó, nhiều năm qua cư dân phải tự đóng góp kinh phí để sửa chữa một số hạng mục thiết yếu thường xuyên hỏng hóc”.
Còn theo bà Nguyễn Thị Lan, Trưởng ban Quản trị tòa nhà N6E (Khu tái định cư Nhân Chính), tại tòa nhà có nhiều hạng mục đã xuống cấp nghiêm trọng. Bên ngoài tòa nhà thì tường bong tróc, rêu mốc, bên trong, một số căn hộ ngấm nước. Mặc dù vậy những chỗ bị hỏng hóc không được sửa chữa bảo trì vì không có quỹ. Tòa nhà cũng chẳng có nguồn thu gì khác ngoài phí trông xe máy với mức 45.000 đồng/xe (tòa nhà có 130 xe). Do không có nguồn thu, ban quản trị cũng không thuê được đơn vị quản lý, hiện nay do một nhóm dân cư đứng ra nhận trông xe. Các thành viên ban quản trị tòa nhà như bà cũng không có phụ cấp, vì thế dù bà đã hết nhiệm kỳ gần 3 năm vẫn phải kiêm chức vì chẳng có ai làm.
“Các tòa nhà thương mại thì đơn vị quản lý có nhiều khoản thu, như phí trông giữ xe, phí dịch vụ tính theo m2, tiền cho thuê khối đế để kinh doanh, tiền thu từ quảng cáo thang máy... còn chúng tôi chẳng có gì”, bà Lan than thở.
Còn nhiều vướng mắc về cơ chế bảo trì
Trước những khó khăn trên, đại diện các tòa nhà tái định cư đã nhiều lần đề xuất thành phố để xin hỗ trợ kinh phí bảo trì. Bởi, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 18/2018/QĐ-UBND ngày 23/8/2018 về quản lý, sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu nhà nước tại các chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố. Theo quyết định trên, một số hạng mục của nhà tái định cư được thành phố hỗ trợ.
Trong văn bản trả lời kiến nghị của cử tri về nhà tái định cư, UBND thành phố Hà Nội khẳng định, đối với chung cư tái định cư, 6 hạng mục gồm: thang máy, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống chống sét và mặt ngoài được Nhà nước hỗ trợ một phần từ kinh phí thu được từ công tác quản lý diện tích kinh doanh dịch vụ tại các nhà chung cư tái định cư.
Đối với các hạng mục sở hữu chung còn lại không được hỗ trợ bảo trì mà sử dụng kinh phí bảo trì 2% để thực hiện bảo trì. Tuy nhiên, với trường hợp kinh phí bảo trì 2% không đủ hoặc không có thì các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp theo kế hoạch bảo trì được phê duyệt.
Quy định là thế, nhưng đến nay nhiều nhà tái định cư chưa nhận được khoản hỗ trợ theo quy định. Bà Nguyễn Thị Lan khẳng định, đến nay tòa nhà N6E chưa nhận được bất kỳ khoản hỗ trợ nào của thành phố để bảo trì, sửa chữa tòa nhà. Tương tự, ông Tạ Xuân Năm, Phó ban Quản trị tòa nhà N4C cho biết, theo quy định thành phố sẽ hỗ trợ kinh phí bảo trì cho các chung cư tái định cư. Tuy nhiên, đến nay tòa nhà chưa nhận được bất kỳ một khoản hỗ trợ nào từ thành phố.
“Chúng tôi mong muốn thành phố sớm hỗ trợ để tòa nhà có thể bảo trì, sửa chữa một số hạng mục hư hỏng, xuống cấp, chứ toàn dân nghèo rất khó huy động sự đóng góp của mọi người”, ông Năm nói.
Chia sẻ về vấn đề này, đại diện Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội thông tin, do mức phí để quản lý, vận hành các tòa nhà chung cư tái định cư thu theo quy định của thành phố hiện nay rất thấp (khoảng 30.000 đồng/hộ/tháng), trong khi mức thu phí để vận hành cơ bản phải từ 4.000 - 5.000 đồng/m2/tháng nên không đủ để bù chi phí bảo trì, sửa chữa.
Phó Giám đốc Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội - Đặng Trần Trung cho biết, từ năm 2016, để thực hiện công tác bảo trì các quỹ nhà, đơn vị được thành phố phê duyệt dự toán thu chi theo quy định.Tuy nhiên, từ năm 2020 cho đến nay, do phát sinh việc diện tích kinh doanh thương mại ở các tòa nhà tái định cư không thuộc phạm vi điều chỉnh tại Thông tư số 124/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính nên không còn nguồn thu thực hiện công tác bảo trì nhà tái định cư. Đồng thời, một trong những nguyên nhân lớn khiến nhà tái định cư bị xuống cấp mà không được sửa chữa kịp thời là do không có hoặc có nhưng rất ít kinh phí bảo trì 2%.
Trên thực tế, nhiều chung cư tái định cư lại được xây dựng và bàn giao trước thời điểm Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, do vậy có nhiều tòa nhà không có hoặc có rất ít kinh phí bảo trì. Còn đối với các tòa nhà có quỹ bảo trì, bởi nhà tái định cư được bán với giá rẻ nên quỹ bảo trì 2% cũng không đáng kể.
Hơn nữa, theo quy định Luật Nhà ở 2014, trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
Tuy nhiên, việc xây dựng quỹ bảo trì mới là điều vô cùng khó khăn khi đó là một khoản tiền không nhỏ và không phải hộ dân nào cũng có khả năng đóng góp. Ngoài ra, pháp luật hiện nay chỉ quy định trách nhiệm của chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì nhưng lại không quy định biện pháp để buộc người chủ sở hữu phải đóng, chưa có hướng dẫn về nộp thêm sau khi sử dụng hết nguồn kinh phí bảo trì 2%.
