Quy hoạch ‘như Linh Đàm’

Cư dân của một khu đô thị tương lai thở dài.

Trước mặt anh là bản quy hoạch mới điều chỉnh của dự án - nơi anh mua một căn hộ với giá gần 4 tỷ đồng và hứa hẹn là tổ ấm mới của cả gia đình vào năm sau. Ở quy hoạch mới, người ta nâng tầng, đặt nhà cao tầng vào diện tích trước đây là khuôn viên, cây xanh, khu vui chơi...

“Lại sắp có thêm một khu đô thị sẽ có cùng số phận như Linh Đàm”, anh bày tỏ kèm tiếng thở dài. Trong lá đơn gửi tới lãnh đạo cấp nhà nước, thành phố, cộng đồng dân cư nơi này cũng dùng sự so sánh “như Linh Đàm” này.

Tôi tự hỏi, từ bao giờ, Linh Đàm - một khu đô thị từng được coi là “khuôn vàng, thước ngọc”, đồng thời là dấu mốc cho sự ra đời của kinh tế bất động sản của Việt Nam, giờ đây lại trở thành ví dụ điển hình cho “tuổi thọ” ngắn ngủi của những bản đồ quy hoạch ở Hà Nội?

Một khu đô thị kiểu mẫu theo ý tưởng quy hoạch của 20 năm về trước “giờ chỉ còn là ước mơ” - một kiến trúc sư từng bày tỏ sự nuối tiếc khi nhắc đến Linh Đàm. Nhưng với cư dân mua nhà và sinh sống ở đây, đó không chỉ là sự tiếc nuối. Họ chua chát, bởi từng phải mua căn hộ với giá được các chủ đầu tư tính toán dựa trên bản quy hoạch cũ - mà ở đó mật độ cư dân, cây xanh, tiện ích… được giới thiệu bằng những mỹ từ rất cuốn hút.

Trong khi đó, hình hài hiện nay của Linh Đàm so với bản vẽ của 20 năm về trước với cư dân nơi đây là một khoảng cách rất xa nhau. Chính một nguyên lãnh đạo Bộ Xây dựng - người đã tâm huyết cùng các đồng nghiệp “vẽ” nên Linh Đàm kiểu mẫu từ những ngày đầu, đến nay cũng không thể hình dung nổi sự méo mó của dự án. Sau khi ông về hưu, bản vẽ quy hoạch kiểu mẫu đó đã được điều chỉnh hàng chục lần theo cách nâng tầng, xén diện tích đất công cộng, tiện ích, chuyển đổi công năng thành nhà để bán… Linh Đàm trở thành một tổ hợp của những khối bê tông chật chội và ngột ngạt, nơi người chen chúc người.

Đến nay, ngay cư dân ở trên bán đảo Linh Đàm cũng không biết bản quy hoạch này đã được thay đổi bao nhiêu lần. Họ không được lấy ý kiến khi điều chỉnh, nay cũng chẳng biết gặp ai để có được những thông tin đó. Và giả sử nếu biết rồi thì sao? Bởi ngày mai, ngày kia bản vẽ đó có thể lại được thay đổi.

Tại Hà Nội, không khó để tìm ra một khu đô thị, dự án có cùng số phận với Linh Đàm. Thậm chí có dự án như Khu đô thị Mỗ Lao còn có tới 23 lần điều chỉnh quy hoạch. Ở đó, những khu vui chơi trẻ em được “hô biến” thành liền kề, căn hộ để bán, chung cư được nâng tầng cao gấp nhiều lần với mật độ dân cư cao gấp 3-4 lần quy hoạch ban đầu.

Và gần nhất là số phận khu đô thị Ngoại giao đoàn - nơi trước đây cũng được quảng cáo sẽ có “đẳng cấp quốc tế” khi đặt trong không gian của trụ sở sứ quán, cơ quan đại diện và tổ chức nước ngoài. Quy hoạch mới cho phép dự án tăng mật độ, nâng chiều cao gấp 2-4 lần. Những khu vực công cộng nay được chuyển thành nhà cao tầng.

Cũng giống như ở nhiều dự án khác, khi được hỏi việc xin ý kiến cư dân về điều chỉnh quy hoạch, cơ quan quản lý, chính quyền địa phương cũng như chủ đầu tư đều khẳng định đã làm “đúng quy trình” và đưa ra những tài liệu chứng minh điều đó.

Đúng là rất khó để chỉ ra điểm chưa đúng quy trình, bởi lẽ theo quy định, chỉ cần lấy ý kiến những hộ dân sống ở ven và chịu ảnh hưởng trực tiếp của dự án là có thể hợp thức hóa được hồ sơ xin điều chỉnh. Vì thế, 10 hộ dân được lấy ý kiến điều chỉnh quy hoạch lại không phải là người mua nhà trong dự án. Thế mà những ý kiến đó lại được dùng để “đại diện” cho hàng nghìn chủ nhân căn hộ sống trong dự án.

Có một điểm lạ là hiện đa số nhà đầu tư được lập và tự đề xuất quy hoạch chi tiết của dự án, chứ không phải là cơ quan chuyên môn hay nhà quản lý.

Trong khi đó, ở hầu hết các dự án tại Hà Nội, từ khi triển khai đến khi hoàn thành thì bản quy hoạch được đề xuất thay đổi nhiều lần. Có dự án khi sang tên đổi chủ còn điều chỉnh chiều cao từ 20 lên 50 tầng, đơn giản bởi được tính toán dựa trên bài toán lợi nhuận của chủ đầu tư mới. Với sự thay đổi dễ dàng này, sự nghi ngờ về cơ chế xin-cho là có cơ sở.

Một KTS nói: điều lạ kỳ hơn là sau mỗi lần điều chỉnh quy hoạch chính là các con số báo cáo các chỉ tiêu giao thông vẫn đạt.

Chỉ khi các tòa nhà xây xong, cư dân vào ở người ta mới nhìn thấy nhà cao tầng ken dày đặc, giao thông ách tắc triền miên. Có khu vực, người ta đếm chỉ trong chiều dài 2 km, riêng mặt đường đã có tới 40 tòa nhà chung cư cao 30 đến 35 tầng mọc lên san sát. Đó còn chưa kể tới gần 30 dự án tổ hợp thương mại, văn phòng, nhà ở cao tầng khác đang chuẩn bị mọc lên và hoàn thành trong tương lai gần. Và khi dự án triển khai xong thì phần hạ tầng giao thông, giáo dục… chạy theo để vá lỗi, nhưng đó là công việc bên ngoài dự án, không phải bổn phận của chủ đầu tư.

Câu nói “quy hoạch phải đi trước một bước” có lẽ chưa bao giờ phù hợp với Hà Nội bởi đôi khi đó chỉ là một bản vẽ - nơi để người ta nắn các số liệu nhằm hợp thức hóa thủ tục đầu tư. Và khi nhà xây xong, dự án đã thành hình, nếu thanh tra có sai phạm thì cơ quan quản lý cũng chỉ ra yêu cầu chủ đầu tư phải “tổ chức kiểm điểm, rút kinh nghiệm” và chắc chắn một khâu nữa lại được thực hiện đó là hoàn thiện hồ sơ để hợp thức hóa bản quy hoạch mới.

Chẳng mấy chốc, ta sẽ phải nghĩ đến viễn cảnh nguyên một thành phố Hà Nội có được quy hoạch “như Linh Đàm”.