Đề xuất siết tín dụng mua nhà thứ hai nghe có vẻ mạnh tay, nhưng chưa phù hợp về trách nhiệm và quy luật thị trường.
Trong dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất áp hạn mức cho vay theo số lượng nhà mà cá nhân mua: căn thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, căn thứ ba trở lên không quá 30%.
Mục tiêu được nêu là để hạn chế đầu cơ và kiểm soát giá nhà. Nhưng xét về khả năng thực hiện và hiệu quả chính sách, đề xuất này khó có thể đứng vững.
Luật Các tổ chức tín dụng và Luật Ngân hàng Nhà nước quy định rõ: chỉ Ngân hàng Nhà nước mới có thẩm quyền ban hành và giám sát các chỉ tiêu an toàn tín dụng như hệ số rủi ro, tỷ lệ an toàn vốn, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm,…
Các ngân hàng thương mại hoạt động trong khuôn khổ đó, chịu sự giám sát của Ngân hàng Trung ương, không phụ thuộc vào chỉ đạo hành chính của bộ, ngành khác.
Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định: “Việc siết hạn mức cho vay như trong dự thảo là vi phạm luật và không phù hợp với Hiến pháp, cụ thể là quyền tự do kinh doanh của các ngân hàng.”
Nói cách khác, Bộ Xây dựng không có thẩm quyền yêu cầu ngân hàng siết tín dụng, dù với mục tiêu ổn định thị trường. Đây là lĩnh vực của chính sách tiền tệ, không phải chức năng quản lý nhà ở.
Nếu đề xuất này được đưa vào Nghị quyết, nó sẽ xung đột trực tiếp với các Thông tư của Ngân hàng Nhà nước, tạo ra tình trạng “một chính sách, hai người chỉ huy”.
Hành lang pháp lý có sẵn
Ngân hàng Nhà nước từ lâu đã kiểm soát tín dụng bất động sản bằng các văn bản pháp luật như Thông tư 22/2019/TT-NHNN và Thông tư 41/2016/TT-NHNN. Hai thông tư này đã thiết lập đầy đủ khung kiểm soát: khoản vay mua nhà ở xã hội hoặc dưới 1,5 tỷ đồng chỉ áp dụng hệ số rủi ro 50%; khoản vay cá nhân từ 4 tỷ đồng trở lên áp 150%; còn vay đầu tư, kinh doanh bất động sản là 200%.
Cơ chế này vận hành theo nguyên tắc rủi ro càng cao, chi phí vốn càng lớn, ngân hàng tự giới hạn cho vay vào phân khúc đầu cơ. Thông tư 41 (chuẩn Basel II) còn phân loại rủi ro theo tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tỷ lệ thu nhập trả nợ (DSC) và mục đích vay. Những khoản vay mua để ở, giá trị nhỏ, có tài sản bảo đảm tốt đã được ưu tiên ngay từ đầu.
Trong khung chính sách ấy, việc Bộ Xây dựng đề xuất trần 50% – 30% vừa trùng lặp, vừa phá vỡ logic điều tiết tín dụng. Ngân hàng đã có “phanh tự động” là hệ số rủi ro và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo (LTV); không cần thêm một “phanh tay hành chính” như vậy.
Ngay cả khi bỏ qua khía cạnh pháp lý, việc thực thi trên thực tế là gần như bất khả thi. Thiếu cơ sở dữ liệu đất đai trên toàn quốc, việc phân định nhà nào là nhà thứ nhất, thứ hai là vô cùng khó khăn. Không cơ quan nào làm nổi, ngân hàng lại càng không thể.
Hiện Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu thống nhất về sở hữu nhà ở, trong khi giao dịch nhà đất lại phân tán giữa hệ thống thuế, đất đai và ngân hàng. Không ai có thể xác định người vay đang mua căn thứ mấy. Nếu không có công cụ kiểm chứng, chính sách “siết cho vay căn thứ hai” chỉ tồn tại trên giấy hoặc dễ dàng bị lách – mượn tên, tách hộ, lập pháp nhân mới.
Theo TS. Nghĩa, chưa có quốc gia nào kiểm soát thị trường nhà ở bằng cách hạn chế tín dụng cho người mua căn thứ hai. Ở các nước phát triển, ngân hàng trung ương điều hành tín dụng bằng công cụ vốn, còn chính phủ can thiệp thông qua chính sách thuế và nhà ở xã hội.
Trung Quốc từng áp dụng biện pháp tương tự – đánh thuế nhà thứ hai, hạn chế vay căn thứ ba – nhưng không đạt kết quả. “Kinh nghiệm Trung Quốc cho thấy, dù siết tín dụng hay đánh thuế, thị trường vẫn không điều chỉnh được. Cốt lõi không phải ở chính sách tín dụng, mà ở khuyết tật của thị trường cung – cầu,” ông nói.
Cấu trúc thị trường méo mó
Vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam còn nằm ở cấu trúc sản phẩm. Giá nhà cao cấp phản ánh chi phí đất đai, hạ tầng, vị trí và phân khúc khách hàng – không thể điều chỉnh bằng mệnh lệnh hành chính.
Điều Nhà nước cần làm là phát triển các phân khúc phù hợp với từng nhóm thu nhập: để nhà cao cấp tự vận hành theo thị trường, còn nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội phải được hỗ trợ, khuyến khích, bảo đảm nguồn cung. Đó mới là hướng đi công bằng và bền vững, thay vì ép ngân hàng siết vốn vay – một công cụ phi thị trường.
Lo ngại “tín dụng bất động sản đang quá lớn” cũng không có cơ sở. Theo số liệu TS. Nghĩa nêu, dư nợ tín dụng bất động sản hiện khoảng 4 triệu tỷ đồng, chiếm 25% tổng tín dụng của nền kinh tế. Ở Trung Quốc, tỷ lệ này là 30%, còn châu Âu trung bình 47%. Như vậy, Việt Nam vẫn trong vùng an toàn.
Muốn kiểm soát đầu cơ, giải pháp phải đúng hướng. Đánh thuế tài sản hoặc thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà sẽ giúp hạn chế tích trữ; đồng thời, tăng cung nhà ở bằng cách tháo gỡ pháp lý, khuyến khích doanh nghiệp, hỗ trợ người thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất thấp.
Ở Singapore, người nghèo được vay với lãi suất cố định 2,5%, phần chênh lệch được Nhà nước bù. Cách làm đó vừa đúng thẩm quyền, vừa đúng bản chất kinh tế, tạo động lực cho thị trường thay vì ràng buộc hành chính.
Ngân hàng Nhà nước, với vai trò trung tâm điều hành tiền tệ, cần hoàn thiện thêm các công cụ HSRR, LTV, DSTI để tín dụng chảy đúng hướng – phục vụ nhu cầu ở thật, thay vì dồn vào đầu cơ tài sản.
Đề xuất siết tín dụng mua nhà thứ hai nghe có vẻ mạnh tay, nhưng chưa phù hợp về trách nhiệm và quy luật thị trường. Một nền kinh tế thị trường không thể điều hành bằng mệnh lệnh hành chính, đặc biệt trong lĩnh vực tín dụng – nơi chỉ một điều chỉnh sai cũng có thể làm méo dòng vốn toàn hệ thống.
Nếu muốn hạ nhiệt thị trường bất động sản, cần đánh đúng yếu điểm của thị trường hiện nay là: tháo gỡ pháp lý để đẩy nhanh tiến độ dự án, tăng nguồn cung, đa dạng hoá tín dụng và nhiều chính sách khác mà chúng tôi sẽ đề cập trong các bài tiếp theo.
https://vietnamnet.vn/siet-cho-vay-loi-bat-cap-hai-2450665.html
