Số thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2023 giảm gần một nửa so với năm liền trước, do thanh khoản thị trường giảm mạnh.
- Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc ảnh hưởng thế nào đến Việt Nam, Ấn Độ?
- Lộ diện “vùng trũng” hút mạnh dòng tiền kiều hối trên thị trường bất động sản
Số thu giảm do thị trường “đóng băng”
Theo báo cáo của Bộ Tài chính, số thu về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giai đoạn 2017 – 2022 đều tăng so với số thu của năm trước liền kề, tuy nhiên đến năm 2023 lại giảm mạnh.
Cụ thể, năm 2017, số thu là 10.818 tỷ đồng; năm 2018 là 12.963 tỷ đồng; năm 2019 là 14.447 tỷ đồng; năm 2020 là 16.213 tỷ đồng; năm 2021 là 21.142 tỷ đồng; năm 2022 là 34.746 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến năm 2023 số thu chỉ còn 18.618 tỷ đồng.
Như vậy, năm 2022, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tăng cao nhất với tỷ lệ tăng 64,34% so với số thu năm 2021. Nguyên nhân là do Bộ Tài chính (Tổng cục Thuế) có công điện số 08/CĐ-TCT ngày 10/6/2022 về việc nâng cao hiệu quả xử lý hồ sơ khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Bước sang năm 2023, công tác chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vẫn được các địa phương chú trọng triển khai. Tuy nhiên, số thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giảm do thị trường bất động sản đang trong thời điểm rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền.
Cùng với đó là tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, thừa nhà ở cao cấp.
Đồng thời, giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm.
Điều này dẫn tới số thu về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2023 giảm mạnh.
 |
| Thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh trong năm 2023 |
Giá kê khai không đúng với giá thực tế chuyển nhượng
Liên quan vấn đề chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính cũng chỉ ra nhiều tồn tại, hạn chế.
Theo đó, về giá chuyển nhượng, có tình trạng người nộp thuế kê khai để tính thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng. Bên mua bán sử dụng hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa án.
Do đó, rất khó để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là cơ quan Thuế hiện nay chưa có chức năng điều tra.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư. Điều này cũng dẫn đến thất thu trong tính thu nộp ngân sách.
Về phương thức chuyển nhượng mua bán bất động sản, dự án bất động sản, nhiều chủ đầu tư chấp thuận cho người mua ký lại hợp đồng nhà hình thành trong tương lai với người mua mới nhằm tránh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản;
Ngoài ra, chủ đầu tư đang lách quy định của Luật Nhà ở về giới hạn số lượng nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu bằng cách ký Hợp đồng thuê dài hạn và Bên thuê có đầy đủ các quyền như chủ sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, giao dịch thực tế mua bán bất động sản nhưng hợp thức hóa bằng cách mua cổ phần, sau đó chia tách doanh nghiệp.
Không chỉ vậy, còn có chiêu lách thuế thông qua ủy quyền chuyển nhượng bất động sản. Tức là người nộp thuế chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.
Cơ quan thuế sẽ kết nối với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng
Ngày 14/3/2022, Bộ Tài chính đã ban hành kèm theo Quyết định số 292/QĐ-BTC về việc phê duyệt, tổ chức thực hiện các giải pháp liên quan đến công tác quản lý thuế tại Đề án “Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với các khoản thu về đất và bất động sản”.
Trong các giải pháp đề ra, đã có giải pháp về việc trao đổi thông tin với Bộ Xây dựng về quản lý nhà ở, thị trường bất động sản.
Bộ Tài chính (Tổng cục Thuế) sau đó đã có công văn gửi Bộ Xây dựng về khảo sát nhu cầu trao đổi thông tin quản lý nhà ở và thị trường bất động sản. Đồng thời, Tổng cục Thuế đã làm việc trực tiếp với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng về một số nội dung liên quan đến cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Ngày 28/12/2023, Tổng cục Thuế đã có Tờ trình báo cáo Bộ Tài chính về kết quả khảo sát cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Theo đó, Tổng cục Thuế sẽ tiếp tục thực hiện khảo sát tại Trung tâm thông tin của Bộ Xây dựng để xây dựng phương án kết nối với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với Bộ Xây dựng.
