Tranh chấp nhà chung cư gia tăng vì thiếu chế tài

Xu hướng phát triển chung cư trên địa bàn TPHCM ngày càng tăng, nhưng cũng phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp từ các chung cư, chủ yếu là các chung cư xây mới. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, trong đó có cả nguyên nhân quy định luật pháp liên quan chưa đủ mạnh để xử lý các vấn đề liên quan.

Cần sớm có những quy định về quản lý nhà chung cư để hạn chế xảy ra tình trạng tranh chấp (ảnh minh họa - Thanh Vy).

Nhìn đâu cũng có vấn đề

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, hiện nay trên toàn TP có 935 tòa nhà chung cư với hơn 141.000 căn hộ và có xu hướng ngày càng tăng. Ngoài các chung cư xây mới, TP còn có 474 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975 và hầu hết các chung cư này đã xuống cấp có thể gây nguy hiểm cho người dân đang sử dụng.

Các chung cư cũ hầu hết không có ban quản trị, không có phí bảo trì, không có thang máy… dẫn đến nhiều khó khăn trong công tác quản lý, bảo dưỡng, sửa chữa khi có sự cố hư hỏng. Tuy nhiên, nổi cộm nhất trong những năm gần đây việc tranh chấp phát sinh từ các chung cư mới rất phức tạp, chủ yếu tranh chấp về sở hữu chung- riêng, chủ đầu tư chậm thực hiện việc cấp giấy chủ quyền cho người mua, diện tích căn hộ không thống nhất, chất lượng xây dựng, chất lượng dịch vụ… có vấn đề.

Đặc biệt, nhiều nơi chủ đầu tư không bàn giao các hồ sơ liên quan đến nghiệm thu hoàn thành công trình, bảo hành, bảo trì… cho ban quản trị chung cư.

Đơn cử như tại dự án Dự án The Park Residence của Công ty CP Phú Hoàng Anh, quận 7 dự kiến hoàn thành và giao nhà cho khách hàng vào cuối quý II/2016, nhưng đến nay dự án mới giao nhà cho khách hàng. Dù dự án giao nhà trễ và bị phạt theo hợp đồng, nhưng chủ đầu tư không thực hiện.

Đáng báo động là dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu nhưng vẫn để dân vào ở. “Họ ép khách hàng nhận nhà để né tiền phạt chậm giao nhà. Chính vì vậy, dù dự án đang thi công, chưa hoàn thành, chưa được nghiệm thu và chưa được phép đưa dân vào ở, nhưng họ vẫn để dân vào bất chấp việc nguy hiểm đến tính mạng người dân”, một khách hàng mua nhà dự án này bức xúc.

Ngoài ra, một trong những tranh chấp khá phổ biến hiện nay giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư (đại diện cho cư dân) là việc bàn giao phí bảo trì sau khi thành lập ban quản trị mới. Có những chung cư phí bảo trì của cư dân lên đến gần trăm tỷ đồng, nhưng chủ đầu tư không chịu bàn giao mà kéo dài.

Khi bàn giao kiểm tra tài khoản (để nộp phí bảo trì) không còn số dư hoặc số dư không đủ. Một trường hợp điển hình đó là tại chung cư cao ốc Phú Hoàng Anh - giai đoạn 1 (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP. HCM). Ban Quản trị (BQT) chung cư này vừa gửi đơn thư gửi cơ quan chức năng về hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật của chủ đầu tư (CĐT) là Công ty Phú Hoàng Anh trong việc chưa bàn giao toàn bộ phí bảo trì.

Theo BQT, từ năm 2014 khi BQT chung cư được thành lập, BQT đã gửi thông báo đề nghị Công ty Phú Hoàng Anh chuyển tiền phí bảo trì, tổng số tiền 44,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư có dấu hiệu chậm bàn giao. Sự việc kéo dài đến tháng 2.2016, UBND huyện Nhà Bè đã phải gửi kiến nghị lên UBND TP.HCM về việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì và lãi phát sinh.

Số tiền gốc phí bảo trì tạm tính còn lại là 7,9 tỷ đồng, cũng như số tiền lãi suất phát sinh 6%/năm mà Công ty Phú Hoàng Anh đã cam kết. Tuy nhiên, cho đến nay, Công ty Phú Hoàng Anh vẫn chưa thực hiện chi trả số tiền phí bảo trì còn lại, cũng như số tiền lãi suất phát sinh 6%/ năm mà Công ty đã cam kết.

Cơ chế quản lý chưa sát thực tiễn

Ông Trương Danh Lâm, Trưởng Ban pháp chế (HĐND TPHCM), cho rằng việc phát triển nhà ở chung cư trong một đô thị đông dân như TPHCM là điều tất yếu, nhưng phát sinh nhiều tranh chấp như nói trên là mối nguy hiểm cần quy định pháp luật liên quan đủ mạnh để xử lý. Do đó ông Lâm đề nghị Sở Xây dựng cần rà soát những bất cập trong quản lý chung cư hiện nay để sớm khắc phục, những vấn đề ngoài khả năng phải kiến nghị lên cấp trên để khắc phục.

Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, ông Trần Trọng Tuấn cũng thừa nhận về thực trạng tranh chấp đang ngày càng gia tăng trên địa bàn TPHCM. Ông Trần Trọng Tuấn cũng cho biết, trong thời gian qua, Sở phối hợp UBND các quận, huyện đã tập trung giải quyết 96/105 vụ tranh chấp nhà chung cư. Hiện Sở đang tiếp tục giải quyết 9 trường hợp.

Một vấn đề nổi cộm hiện nay đó là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân hiện nay rất chậm. Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư mang cả dự án thế chấp cho ngân hàng, đồng thời bán căn hộ cho người dân, dẫn đến việc tranh chấp, không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân.

Về vấn đề quản lý, nhiều nơi mặc dù nhà chung cư đã đưa vào sử dụng từ lâu, nhưng chưa có ban quản lý; có nơi chủ đầu tư cố tình trì hoãn việc tổ chức đại hội nhà chung cư để thành lập ban quản lý nhà, nhập nhèm trong quản lý quỹ vận hành, phí bảo trì… Về cải tạo chung cư cũ, mặc dù trên địa bàn thành phố có hơn 400 chung cư cũng nhưng việc cải tạo rất ì ạch, với tiến độ như hiện nay thì không biết đến bao giờ mới có thể hoàn thành.

Vấn đề quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư là hết sức phức tạp, nhiều mối quan hệ đan xen… Thông tư 02 năm 2016 về quản lý, vận hành nhà chung cư không theo kịp với các phát sinh thực tế. Chính vì vậy, theo kiến nghị của Sở Xây dựng, để tháo “ngòi nổ” tranh chấp nhà chung cư, Sở kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 về việc cưỡng chế phí bảo trì bàn giao cho ban quản trị thông qua quyết định của tòa án.

Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, tòa án có thể phát mãi tài sản của chủ đầu tư để thu hồi phí bảo trì đó. Ngoài ra, Chính phủ sớm ban hành nghị định thay thế Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10.10.2013 về việc quy định xử phạt, chế tài đối với vi phạm của chủ đầu tư, ban quản trị chung cư…

Bên cạnh đó, tăng cường sự quản lý của các đơn vị chức năng, phối hợp các sở ngành, quận huyện để ngăn chặn những phát sinh từ các chung cư.