Các ngân hàng, doanh nghiệp kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cân nhắc bỏ quy định phong tỏa tiền cho vay đặt cọc, song cơ quan quản lý lại kiên định "đã cọc thì phải đứng im”.
Ngân hàng cũng muốn “mở” với cho vay đặt cọc
Góp ý đối với dự thảo Thông tư sửa đổi bổ sung Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, nhiều tổ chức kiến nghị cân nhắc bỏ quy định về việc phong tỏa tiền cho vay đặt cọc.
Theo đại diện Hiệp hội Ngân hàng, cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong dự thảo Thông tư có sửa đổi bổ sung quy định tại khoản 2 Điều 22 như: “Trường hợp cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tổ chức tín dụng cho vay thỏa thuận với khách hàng để phong tỏa số tiền cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm”.
Theo đó, việc cho vay để thanh toán đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc cho vay thanh toán tiền đặt cọc theo các hợp đồng kinh tế thì chủ đầu tư dự án/bên nhận đặt cọc sẽ bị phong tỏa tiền đặt cọc tại ngân hàng của bên vay (bên đặt cọc), không được sử dụng số tiền đặt cọc cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm.
Đại diện Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, trong thực tế, do khách hàng vay khó thỏa thuận được với chủ đầu tư/bên nhận đặt cọc chấp thuận cho phong tỏa tiền tại ngân hàng của bên vay, nên quy định tại khoản này hạn chế việc vay vốn thực hiện giao dịch của khách hàng. Vì vậy, các ngân hàng đề nghị ban soạn thảo dự thảo rà soát và cân nhắc bỏ quy định này…
 |
| Ngân hàng Nhà nước muốn kiểm soát chặt cho vay đặt cọc các dự án bất động sản |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định phong tỏa số tiền vay đặt cọc là "vênh" với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo ông Châu, trong lĩnh vực bất động sản, khách hàng mua nhà thực hiện đặt cọc với chủ đầu tư là chuyện phổ biến thời gian qua, trong trường hợp bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho bên kia theo thỏa thuận. Ở đây, khách hàng và chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau.
Nhưng theo quy định tại Thông tư 06, khách hàng vay tiền để góp vốn mà ngân hàng phải phong tỏa nguồn tiền này thì quy định này hoàn toàn chỉ có lợi cho ngân hàng vì nguồn tiền vẫn nằm tại ngân hàng, trên bảng cân đối của ngân hàng. Trong khi đó người nhận tiền thanh toán, ở đây là chủ đầu tư, lại không được sử dụng số tiền này.
Ngoài ra, luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cũng như dự thảo sửa đổi cũng không đề cập đến việc phong tỏa tiền của khách hàng vay góp vốn với chủ đầu tư dự án bất động sản.
Nếu quy định phong tỏa tiền vay cho hoạt động thanh toán vì sợ bên nhận thanh toán sử dụng sai mục đích, thiếu trách nhiệm hay lừa đảo thì không hợp lý. Việc sử dụng tiền có hiệu quả là trách nhiệm của bên nhận vốn góp, hay chủ đầu tư.
Ngân hàng Nhà nước: “Cọc thì phải đứng im”
Tuy nhiên, đại diện Ngân hàng Nhà nước lại cho rằng cần thiết quy định phong tỏa tiền cho vay đặt cọc.
Bà Mai Thị Trang, Phó Vụ trưởng vụ chính sách tiền tệ (NHNN) cho biết, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là chỉnh sửa câu từ để đảm bảo có cách hiểu thống nhất hơn. Bởi Ngân hàng Nhà nước đã có trao đổi kỹ thuật với Bộ Tư pháp và đều thể hiện quan điểm các ngân hàng cần phải có biện pháp kiểm soát đối với nhu cầu vốn vay này.
Trong đó, cơ quan Thanh tra giám sát đặc biệt cũng muốn quản chặt đặt cọc đối với dự án bất động sản.
“Bởi đặt cọc theo đúng nghĩa là “cọc thì phải đứng im”. Không phải cọc là dùng tiền đặt cọc để đi làm việc khác.
Đơn cử, dự án 10.000 tỷ thì 95% đặt cọc là rất lớn và khi chủ đầu tư sử dụng tiền cọc đó để làm việc khác là không đúng mục đích sử dụng vốn. Hoặc khi không thu hồi được vốn do dự án không đủ điều kiện pháp lý thì việc hủy hợp đồng sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng vay vốn. Đồng thời, gây rủi ro cho tổ chức tín dụng, đặc biệt là tổ chức dụng cho vay trên cơ sở tiền gửi của khách hàng” – đại diện NHNN nêu quan điểm.
Cũng theo bà Trang, có ý kiến cho rằng dùng cụm từ “tạm khóa” thay cho cụm từ “phong tỏa”. Hiện trong Nghị định 101 cũng đang dùng cả cụm từ “tạm khóa” và “phong tỏa”.
Tuy nhiên, sắp tới dự thảo Nghị định sửa đổi sẽ quy về theo nội dung “phong tỏa” và không còn “tạm khóa” nữa. Trong đó, quy định “phong tỏa” có nghĩa là phong tỏa đối với số tiền giải ngân vốn cho vay chứ không phải là phong tỏa đối với tài khoản thanh toán.
