Nhà 25m2: Khu ổ chuột hay giải pháp có nhà của người thu nhập thấp

Căn hộ 25 m2 nếu được xây dựng có thể sẽ ảnh hưởng tới thị trường ở cả góc độ tích cực và tiêu cực.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật chung quốc gia về nhà chung cư, trong đó đề xuất cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2.

Bộ Xây dựng cho rằng, ý kiến đánh giá việc cho phép xây dựng các căn hộ 25m2 sẽ tạo ra khu ổ chuột là không đáng lo vì có quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ trong tòa nhà. Bên cạnh đó, không có chuyện chất tải lên hạ tầng vì theo chỉ tiêu dân số từng khu vực.

Về quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu 1 phòng ở, 1 phòng vệ sinh với diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2, ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học – Công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng) cho biết, căn chung cư khép kín chỉ cần 1 phòng ngủ 8-12m2, 1 nhà vệ sinh không quá 3m2, bếp khoảng 4m2 và 1 khu sinh hoạt chung khoảng 9m2. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, đã tham khảo quy chuẩn của nhiều quốc gia để đưa ra diện tích này. “Chúng tôi đã tham khảo rất nhiều về quy định căn hộ không nhỏ hơn 25m2 của nhiều nước khác. Ví dụ, tại Trung Quốc căn hộ nhỏ nhất không nhỏ hơn 21m2, Philipinnes là 24m2, Anh 27m2, thậm chí tại Hong Kong (Trung Quốc) còn có các “nhà hòm” chỉ để ngủ”, ông Ngọc Anh nói.

Để tránh áp lực về dân số lên hạ tầng tòa nhà và khu vực, dự thảo của Bộ Xây dựng yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ. Tất nhiên, về số lượng cụ thể bao nhiêu căn hộ nhỏ hơn 45m2 tại một dự án, theo Bộ Xây dựng việc này còn căn cứ vào chỉ tiêu dân số tại khu đất đó được phê duyệt, bởi mỗi một dự án lại có một chỉ tiêu dân số riêng.

Ông Vũ Ngọc Anh, cho rằng, quy định này có thể ảnh hưởng tới thị trường ở cả góc độ tích cực và tiêu cực.

nha 25m2 khu o chuot hay giai phap co nha cua nguoi thu nhap thap

Nhiều ý kiến xung quanh căn hộ 25m2. (Ảnh minh họa)

Về mặt tích cực, khi tiêu chuẩn này được ban hành sẽ góp phần phát triển một thị trường bất động sản đáp ứng đa dạng nhu cầu của người dân, phù hợp với hạ tầng xã hội. Đồng thời, giúp các chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ để dễ bán hơn.

Ở chiều ngược lại, một số chủ đầu tư đã tung ra thị trường quá nhiều căn hộ có diện tích lớn bị tồn kho, khó bán được hàng, quy định này có thể sẽ ảnh hưởng tới thị trường.

“Việc một chung cư có bao nhiêu căn hộ ứng với bao nhiêu người dân đã được xác định nên không thể chia ra được”, ông Ngọc Anh khẳng định.

Năm 2010 - 2011, khi thị trường bất động sản đóng băng, các chủ đầu tư xin chủ trương để chia nhỏ những căn hộ lớn, lúc đó chỉ tiêu dân số còn có thể chấp nhận được. Thế nhưng, nếu chỉ tiêu dân số đã đạt tới điểm giới hạn thì không thể chia nhỏ được nữa.

Chính vì vậy, theo ông Vũ Ngọc Anh, việc khó nhất để xây dựng nhà 25m2 là xác định chỉ tiêu dân số cho quy hoạch. Chính quyền địa phương trước khi phê duyệt cần phải tính toán chỉ tiêu dân số. Sau khi có chỉ tiêu rồi, xây dựng chung cư xong, ban quản lý chung cư, chính quyền địa phương phải kiểm soát, quản lý, vận hành toà nhà đúng quy định.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu tư vấn Savills Hà Nội đánh giá, đây có thể được coi là một giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ.

Việc giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá bán thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn.

Tuy nhiên, nếu xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình tăng lên.

Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này, cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Tại Hà Nội, chương trình phát triển nhà ở thành phố phấn đấu đến năm 2020 nâng diện tích nhà ở bình quân lên 26,3m2/người. Việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 có thể ảnh hưởng ở mức độ nào đó đến mục tiêu này nếu như việc phát triển căn hộ 25m2 không được quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), từng cho biết việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ tối thiểu 25m2 cũng là một trong những giải pháp giải quyết hàng tồn kho theo như Nghị quyết 02 cho phép chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ nếu được cơ quan thẩm quyền cho phép.

Nếu quy chuẩn quốc gia được ban hành thì lượng hàng tồn kho theo như báo cáo của Bộ Xây dựng còn khoảng hơn 20.000 tỷ đồng, hy vọng sẽ cơ bản được giải quyết cho những nhu cầu thực.