Những cơn sốt đất

Cơn sốt đất đã đẩy giấc mơ có một mái nhà riêng của nhiều người, gồm cả tôi, đi xa.

Tôi định mua đất xây nhà 10 năm trước. Nhờ người quen giới thiệu, tôi mua được miếng đất 55 m2 ở huyện Nhà bè, TP HCM. Tuy nhiên, vì mua đất vào thời điểm nóng sốt, nên dù giao dịch giấy viết tay, giá đã lên tới 7-8 triệu đồng mỗi m2.

"Cứ mua đi, sẽ có cách hợp thức giấy tờ", cò đất chắc chắn. Họ chỉ cho tôi thấy những người xung quanh cũng mua đất như tôi và "đang xây ầm ầm kia". Tôi an tâm, đồng ý đặt cọc chuyển tiền.

Ở thời điểm ấy, là một nhân viên làm công ăn lương, tôi phải gom hết những gì mình có, bán luôn nữ trang và vay mượn thêm người thân mới đủ mua miếng đất.

Mua xong, nhà không xây được vì đất vướng đường điện cao thế đi qua. Mất gần 5 năm nằm chờ, chạy ngược chạy xuôi, nhờ thêm cò mối với phí vài chục triệu đồng, tôi mới bán được miếng đất với giá chỉ còn hơn phân nửa số tiền đã bỏ ra.

Đó là cơn sốt đất năm 2010 ở vùng ven TP HCM. "Sốt" chỉ sục sôi vài tháng rồi nhanh chóng tắt lịm từ giữa năm 2011.

Sau lần thất bại đó, tôi chỉ quan tâm đến các dự án bất động sản có pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, những cơn sốt đất cứ vài ba năm lại diễn ra một lần khiến số tiền tôi dành dụm chỉ đủ để nhìn tới những nơi rất xa thành phố như Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Đây lại là những nơi tôi không quen biết am tường gì, gặp khó khăn đi lại và không thể coi ngó nếu mua.

Bạn bè khuyên tôi mua chung cư. Ở thời điểm 5-7 năm trước, giá một căn hộ vùng ven, cách trung tâm thành phố 10 đến 15 km đã trên dưới 2 tỷ đồng. Muốn mua, tôi phải vay ngân hàng ít nhất 70% giá trị căn nhà, chưa kể vay thêm bạn bè người thân. Tôi chùng lòng khi nghĩ đến cảnh nợ nần triền miên và những rủi ro của thất nghiệp, bệnh tật, biến động có thể ập đến bất cứ lúc nào.

Câu chuyện "an cư lạc nghiệp" tưởng rất bình thường trong thời cha mẹ tôi, đến phiên tôi lại thành căng thẳng.

Ước mơ nhà đất của người trẻ ở nhiều nước trong khu vực cũng không nhẹ nhàng hơn Việt Nam. Giá nhà đất tại Hàn Quốc đắt đỏ và bị đẩy lên cao đến mức nhiều cặp vợ chồng, dù thu nhập tới 6 con số vẫn phải từ bỏ ước muốn có nhà thành phố. Hay tại Hongkong, hầu hết dân chúng chỉ đủ sức chi trả cho những không gian sống trên dưới chục mét vuông trong suốt cuộc đời mình.

Tôi không thể đổ cho những cơn sốt đất là tội đồ khiến tôi không có nhà. Bởi "có nhà" còn phụ thuộc nhiều yếu tố.

Nhiều bạn bè tôi quyết liệt làm giàu và xem kiếm tiền là mục tiêu sinh tử. Sau quãng đời tuổi trẻ vất vả cực nhọc, làm ngày làm đêm, thắt lưng buộc bụng, thậm chí không dám lập gia đình, nhiều người cuối cùng cũng chạm tới giấc mơ "có nhà". Bù lại, áp lực nhà cửa đã lấy đi của họ không ít niềm vui và cả sức khỏe.

Một số có nhà đều do may mắn, mua được bất động sản ở thời điểm đáy của sóng nhà đất, giá không bị đẩy lên quá cao giá trị thực. Và thường khi mua xong, giá sẽ tăng ít hoặc nhiều, chứ không mất tới vài chục phần trăm như miếng đất của tôi.

Giá nhà đất tại Việt Nam đã không ngừng tăng suốt hai thập niên qua. Nếu giai đoạn 2008 - 2010 giá nhà đất đi ngang, 2011-2013 nó "lao dốc" tới gần 50% thì đến thời kỳ 2014-2019, giá tăng mạnh từ 50 tới 300% ở một số nơi liên quan đến các đô thị lớn. Riêng giá nhà tại trung tâm TP HCM tăng 21 lần chỉ sau 16 năm.

Người ta luôn tin rằng, đầu tư nhà đất không bao giờ thiệt. Điều này đã lý giải vì sao 90% người mua đất ở vùng ven TP HCM, theo các khảo sát của hiệp hội bất động sản và các tổ chức độc lập, là để đầu cơ. Ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp, lượng người mua để đầu tư, cho thuê, bán lại cũng áp đảo.

Đầu tư bất động sản không xấu. Khi lãi suất tiền gửi tiết kiệm trong nhà băng hiện chỉ 4% đến 5% mỗi năm thì đầu tư bất động sản càng trở nên hấp dẫn. Tuy nhiên, khi những cơn sốt ảo được khuấy lên mau chóng, bởi sự bất cân xứng thông tin, bởi mạng lưới "cò" cố tình tạo ra tâm lý kiếm lời dễ dàng và mau chóng, bất chấp đạo đức và luật pháp, thì thị trường biến dạng.

Những tin tức úp mở về quy hoạch, xây dựng các dự án lớn về cầu đường, sân bay ở Phan Thiết, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu hay mới đây là Bình Phước, cùng với hoạt động tích cực của các "cò đất" đang thổi bùng các cơn sốt đất mới.

Xung quanh tôi, người người khoe với nhau về việc "mới chốt một miếng", những lần trúng đậm, nào là dự án sắp được phê duyệt, huyện này sắp lên quận... Tôi biết có những người thế chấp nhà, xe, vay ngân hàng để đổ vào những nơi đang sốt. Hầu hết họ hào hứng về những khoản lợi nhuận khủng sẽ đến nay mai, ít ai nghĩ đến việc nếu mất vốn sẽ điêu đứng thế nào.

Người quen tôi, gần chục năm trước đã vay mượn mua vội miếng đất ở Bình Dương trong cơn sốt. Đến nay, cả vài tỷ đồng vẫn nằm đó, nếu bán phải chấp nhận giá chỉ còn 70-80%, chưa tính lạm phát.

Tôi cũng đã chứng kiến các cơn sốt đất đột ngột làm nhiều người đổi đời. Hàng người dân Phú Quốc đã choáng ngợp trước số tiền còn hơn cả trúng số độc đắc cách đây 5-7 năm. Sau thời gian phung phí, nay, không ít tỷ phú trở về tay trắng. Oái ăm là lần trở về này, họ xác xơ hơn trước. Ở đậu trên chính mảnh đất mà mình khai phá và không còn phương kế sinh nhai. Tôi mới ra Phú Quốc, gặp những anh xe ôm, thợ hồ, anh đánh lưới... từng một thời là tỷ phú nhà đất.

Những cơn sốt đất dù cục bộ, diễn ra một vài nơi, nhưng nó hoàn toàn có thể gây méo mó môi trường kinh doanh, thị trường và gián tiếp gây ra tình trạng bất công bằng trong thụ hưởng giá trị sử dụng đất đai, tăng thêm "xung đột lợi ích" trong xã hội.

Cứ mỗi lần có sốt đất càn quét qua, là một lần vùng đất ấy không còn yên tĩnh. Năm 2018, khi Thủ tướng đồng ý về chủ trương cho phép tỉnh Khánh Hòa điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng khu vực Bắc Vân Phong, hàng trăm môi giới đã ồ ạt đổ về thị xã Ninh Hòa và huyện Vạn Ninh để mua bán đất. Chỉ trong một đêm, một mét vuông đất ở đây có thể tăng giá 50 - 70 lần. Từ quốc lộ vào đến đường hẻm tại hai địa phương dày đặc bảng hiệu mua bán, môi giới bất động sản đất. Nhiều ngư dân tại Ninh Hòa đã vứt thuyền, chài ở nhà trở thành cò đất. Đến năm 2020, khi thông tin tạm dừng lập quy hoạch Bắc Vân Phong lộ ra, hàng nghìn người chới với, phải bán tháo và lỗ nặng.

Với doanh nghiệp, giá đất tăng cao đột ngột khiến chi phí đền bù, lập nhà xưởng, thuê mặt bằng của họ bị đội lên. Chi phí kinh doanh và dòng tiền vì thế rất dễ đứt gãy. Sốt đất cũng khiến chính nhà nước phải chi trả nhiều hơn cho giải phóng mặt bằng, khó thiết lập quỹ đất tập trung.

Đã có nhiều ý kiến bàn cách ngăn chặn thổi giá nhà đất làm biến dạng thị trường. Tuy nhiên, kêu gọi suông không phải cách khả thi.

Ở các nước phát triển, bất kỳ một giao dịch nhà đất nào đều phải thông qua bên thứ ba là công ty môi giới và các ngân hàng, luật sư, đơn vị thẩm định, chưa kể vai trò giám sát của bộ phận tương tự thanh tra nhà đất. Các nền kinh tế lành mạnh chấp nhận sự tăng giá nhà đất lành mạnh theo thời gian, tương đồng với tốc độ lạm phát hay kể cả khi có sự thay đổi về quy hoạch đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi kết cấu hạ tầng... Song, tất cả diễn ra trong sự minh bạch.

Nhưng nếu giá nhà đất tăng đột ngột, ví dụ 10%-20% trong một thời gian ngắn, cơ quan chức năng sẽ vào cuộc điều tra. Những cá nhân, tổ chức phát tán thông tin không chính xác để đẩy giá đất có thể chịu án hình sự với tội danh lũng đoạn thị trường, gây chênh lệch địa tô, lừa đảo...

Chính sự chặt chẽ trong quy trình giao dịch bất động sản cùng sự giám sát nghiêm minh và cặn kẽ của những người thực thi luật pháp đã giúp nhiều nước kiểm soát được rủi ro lũng đoạn thị trường. Việt Nam không khó để học cách làm như vậy. Vai trò đầu tiên chính là sự công khai, minh bạch và giám sát nghiêm khắc của chính quyền địa bàn nơi sốt đất. Vài trò thứ hai, ở sự kiện toàn các lỗ hổng trong Luật Đất đai mà đã có không ít người lên tiếng.

Sau hơn chục năm đi làm, tôi vẫn chưa thể mua một bất động sản nào cho mình, phần vì số tiền tích cóp luôn không với tới giá nhà đất tăng liên tục; phần vì mỗi lần môi giới dẫn đi xem, tôi vẫn gặp tình trạng làm giả sổ hồng, cò đất sắm nhiều vai để đẩy giá, hay thông tin "loạn cào cào".

Yếu tố may rủi trong giao dịch bất động sản vẫn hiển hiện. Và nó chỉ có thể lành mạnh hơn nếu có sự vào cuộc kiên quyết và thiện chí của chính quyền mỗi địa phương.

Ngọc Thủy